A pesar de que exista un marco regulatorio claro en materia de Propiedad Inmueble, en nuestro país, como resultado de los acontecimientos vividos en Nicaragua en la segunda mitad del siglo XX y de la poca costumbre que las personas tienen de inscribir la transmisión de sus bienes, algunas veces se presentan inconvenientes o nuevos retos que hacen que el contratar sobre ciertos bienes se vuelva más complejo.
Por ello y para evitar que se presenten complicaciones, es necesario conocer cuáles son aquellos documentos que deben ser tomados en cuenta al momento de adquirir o llevar a cabo cualquier negocio jurídico que recaiga sobre un bien inmueble ubicado en Nicaragua.
Para nuestro estudio, los dividiremos en documentos fundamentales y documentos adicionales. Dentro del primer grupo tenemos los siguientes:
- Título de Dominio.
- Historia Registral.
- Libertad de Gravamen Actualizada.
- Solvencia Municipal.
Referente al Título de Dominio, podemos decir que éste debe ser un Testimonio de Escritura Pública autorizada por un notario nicaragüense en la que conste que la persona con la que vamos a contratar es la dueña del bien y en ella deben constar los correspondientes datos de inscripción y sello del Registro Público de la Propiedad Inmueble y Mercantil del Departamento en el cual se encuentra ubicado el bien inmueble.
En lo que concierne a la Historia Registral, como su nombre lo indica, es un documento oficial emitido por el Registro Público en el que consta el tracto sucesivo de la propiedad, es decir quienes han sido titulares de la misma y de qué manera se ha trasladado el dominio del bien; esto nos sirve para comprobar la forma en la que el bien llegó a manos de la persona con la que deseamos contratar y si esos traslados se han hecho con apego a la ley. Es recomendable solicitar el Certificado de Historia Registral de los últimos treinta años por ser este el plazo de la prescripción adquisitiva extraordinaria.
Como tercer documento esencial, es necesario que un Certificado de Libertad de Gravamen Actualizado sea revisado, este también es un documento oficial y nos permite conocer si sobre la propiedad recae algún tipo de carga como lo podría ser la constitución de una hipoteca o usufructo a favor de un tercero.
Finalmente tenemos la Solvencia Municipal, que es un documento oficial emitido por la Alcaldía del municipio en el cual se encuentra ubicado el bien sobre el que se pretende contratar; con este documento nos es posible verificar si el dueño de la propiedad ha cumplido con su obligación de pagar los impuestos que recaen sobre el bien y a la vez nos permite corroborar que el titular registral es la misma persona que se encuentra inscrito como tal en la municipalidad.
Una vez analizados los documentos fundamentales para la contratación sobre un bien inmueble, es necesario revisar ciertos “Documentos Adicionales” como lo son:
- Constancia o Certificado Catastral.
- Plano Topográfico Aprobado.
- Certificado de No Objeción de la Procuraduría General de la República.
- Informe Técnico Catastral.
En cuanto al Certificado o Constancia Catastral, este constituye un requisito esencial cuando nos encontramos ante un contrato de transmisión de dominio, como lo es una Compra Venta, Donación o cualquier otro acto de obligatoria inscripción y así lo establece el artículo 41, inciso c del Reglamento a la Ley No. 698, Ley General de Registros Públicos al decir que:
Los documentos o títulos de actos o contratos que deban inscribirse, expresarán, por lo menos, todas las circunstancias que, bajo pena de nulidad debe contener la inscripción y sean relativas a las personas de los otorgantes, a las fincas y a los derechos inscritos, expresando lo siguiente:
- Referencia de los datos catastrales del bien inmueble, conforme el certificado o constancia catastral.
Así podemos afirmar que este documento debe ser tomado en cuenta porque al momento de perfeccionar el contrato, tiene que ser incluido como requisito indispensable, de lo contrario podría denegarse o suspenderse la inscripción del negocio jurídico del que se trate y también porque nos permite identificar el área y titular catastral de la propiedad de manera que estos se correspondan con los datos registrales.
Como segundo documento adicional a revisar, se encuentra el plano topográfico que además constituye un requisito condicional para realizar la entrega del ya mencionado certificado catastral. Este debe relacionarse en el documento con el cual se pretende realizar la inscripción del traspaso, enajenación o modificación del bien (artículo 38 de la Ley de Catastro y 104 del Reglamento a la Ley de Catastro) y nos permite confirmar la identidad del bien es decir que la propiedad sobre la cual se realizó el levantamiento topográfico es la misma que se encuentra inscrita en catastro y en el Registro Público a favor de la persona con la que vamos a contratar.
El Certificado de No Objeción emitido por la Procuraduría General de la República, en principio no constituye un requisito indispensable pero se vuelve necesario solicitarlo y tenerlo en cuenta en los siguientes supuestos:
- Cuando el inmueble a transferir está ubicado en zonas costeras, zonas fronterizas o áreas de reservas.
- Propiedades originadas en Títulos Supletorios y prescripciones adquisitivas que carezcan de antecedentes registrales adquiridas posterior al año 2008.
- Propiedades cuyo antecedente inmediato proviene de Bancos extintos.
- Las transacciones cuyo antecedente proviene de Títulos de Reforma Agraria según lo establecido en la Ley No.14, Ley de Reforma Agraria y Ley No. 278, Ley sobre la Propiedad Reformada Urbana y Agraria hasta el segundo asiento registral.
Este Certificado de No Objeción tiene como propósito agilizar el proceso de inscripción, el cual podría presentar ciertas trabas en los casos antes mencionados y evitar el tráfico ilícito de propiedades.
Como último punto tenemos al informe técnico catastral que se hace y emite a solicitud de los titulares del bien cuando se tengan dudas de la identidad o área del bien (artículo 25, Ley General de Catastro Nacional), esto permitiría aclarar las dudas o inconsistencias que pudieran darse al comparar lo reflejado en el plano topográfico (área, linderos, etc.), con los datos registrales.
Podemos decir que estos documentos constituyen un conjunto indispensable de recursos a utilizar para valorar la idoneidad de un bien inmueble previo a la contratación sobre el mismo. En lo referente a los documentos adicionales, su uso o necesidad de uso está sujeta a las condiciones particulares de la propiedad y dada la especialidad del tema y de las instituciones es fundamental contar con la asesoría legal adecuada, de manera que antes de llevar a cabo cualquier negocio jurídico, sea elaborado un dictamen en el que se valore la aptitud del bien.